Builder Possession नहीं दे रहा? RERA Complaint के 7 Steps
सीधा जवाब: अगर builder agreement में दी गई possession date तक flat नहीं दे रहा है, तो सबसे पहले Agreement for Sale, payment proofs और RERA project details इकट्ठा करें। फिर builder को written notice/email भेजें और जिस state में project स्थित है, वहाँ की RERA authority में complaint file करें। Maharashtra के projects के लिए complaint प्रक्रिया अब MahaCRITI platform से होती है; official MahaRERA website के “Complaints” section से complaint filing guide खोलें।
RERA Act, 2016 की Section 18 के तहत possession में देरी होने पर eligible allottee के पास आम तौर पर दो मुख्य रास्ते हो सकते हैं: project से withdraw करके paid amount, applicable interest और law के अनुसार compensation माँगना; या project में बने रहकर possession मिलने तक delay period के लिए prescribed interest claim करना। सही relief agreement, delay के कारण, project status और facts पर निर्भर करेगी—refund या compensation automatic नहीं है।
Builder Possession नहीं दे रहा तो RERA Complaint कब कर सकते हैं?
अगर builder ने Agreement for Sale में possession की तारीख दी थी और वह तारीख applicable extension/grace clause तथा relevant regulatory records को ध्यान में रखते हुए निकल चुकी है, तो आप complaint का विकल्प देख सकते हैं। सिर्फ builder की verbal assurance के भरोसे न रहें; written communication और project portal का record रखें।
- Agreement में दी गई possession date निकल गई हो और validly documented extension/other applicable circumstance से मामला explain न हो रहा हो।
- Builder बार-बार नई date दे रहा हो लेकिन written revised schedule या reliable project update नहीं दे रहा हो।
- Project completion या Occupancy Certificate (OC) को लेकर issue हो और builder फिर भी possession के लिए दबाव डाल रहा हो।
- Builder ने agreement, sanctioned plans, promised amenities या RERA disclosures का उल्लंघन किया हो।
- Project RERA-registered होना चाहिए था लेकिन registered नहीं है, या registration status/lapsed registration से जुड़ी समस्या है। ऐसे मामले में normal complaint route से अलग source-information/non-registration procedure की जरूरत हो सकती है।
RERA Act की Section 31 किसी aggrieved person को Authority या, लागू relief के अनुसार, Adjudicating Officer के सामने complaint करने का रास्ता देती है। Section 18 delayed possession पर withdrawal/refund-interest-compensation या project में बने रहने पर delay interest के अधिकार की बात करती है। RERA Act, 2016 का official text (India Code) देखें।
RERA में Complaint करने से पहले ये documents तैयार रखें
Documents अधूरे हों तो complaint में objections या delay हो सकता है। एक digital folder बनाकर सभी PDF साफ नामों से save रखें।
| Document | क्यों जरूरी है? |
|---|---|
| Registered Agreement for Sale / allotment letter | Possession date, agreed terms, unit details और builder की obligations साबित करने के लिए। |
| Payment receipts और bank statement | Builder को भुगतान की कुल रकम और तारीखें दिखाने के लिए। |
| RERA registration number और project details | Registered possession date, project status और extensions verify करने के लिए। |
| Builder के emails, letters, WhatsApp messages | Delay acknowledgements, promised dates, notices या disputed demand का record। |
| Demand letters और home-loan disbursement record | Builder demands, disbursement dates और भुगतान/ब्याज का context। |
| OC/CC या possession offer से जुड़े papers | Builder ने completion/possession का क्या दावा किया है, यह check करने के लिए। |
| Builder को दिया prior legal notice / complaint | Issue raise करने की history और builder के response का proof। |
Complaint में facts chronological order में लिखें: booking date, agreement date, promised possession date, अब तक paid amount, delay period, builder के replies और आप क्या relief माँग रहे हैं। अनुमान या आरोप की जगह document-supported facts दें।
Builder के खिलाफ RERA Complaint कैसे file करें? 7 Steps
- Project की RERA registration details verify करें: Project का नाम, registration number, promoter का legal name, phase/building और registered completion/possession date जाँचें। सही phase का registration देखना जरूरी है; किसी दूसरे phase का registration number उपयोग न करें।
- पहले builder को written representation भेजें: Agreement clause और delayed date का reference देकर possession की clear timeline तथा pending approvals/OC की स्थिति माँगें। Email delivery proof और reply सुरक्षित रखें। Written notice देना useful है; लेकिन इससे statutory filing deadline अपने-आप extend हो जाती है, ऐसा न मानें।
- सही state RERA portal चुनें: Complaint उसी राज्य की RERA authority में जाती है जहाँ property/project स्थित है—buyer के रहने वाले राज्य में जरूरी नहीं। Maharashtra में current filing के लिए official MahaRERA site के complaint section से MahaCRITI platform पर जाएँ। दूसरे राज्य में वहाँ की RERA authority के portal का उपयोग करें।
- Complainant account/register करें: Portal के current instructions के अनुसार user account बनाएं और contact details verify करें। यदि पहले से complaint है तो duplicate filing न करें; existing case number से status/appropriate application use करें।
- Complaint form और relief carefully चुनें: Builder/promoter का सही नाम, project registration number, unit details, facts, relevant sections और relief मांगी गई राशि/व्यवस्था लिखें। Possession with delay interest, withdrawal and refund with interest, compensation, document/OC related directions जैसे reliefs में से facts के अनुसार applicable option चुनें। Compensation के लिए Authority और Adjudicating Officer की jurisdiction अलग हो सकती है—portal instructions और legal advice के अनुसार सही forum चुनें।
- Documents upload और fee pay करें: Agreement, receipts, statement, builder correspondence और required annexures readable PDF में upload करें। Portal पर उस दिन दिखाई गई complaint fee और payment instructions follow करें; fee complaint type, state और relief route के अनुसार बदल सकती है। Maharashtra में सामान्य complaint fee अक्सर ₹5,000 बताई जाती है, लेकिन payment से पहले MahaCRITI की current fee screen पर पुष्टि करें।
- Acknowledgement और hearing track करें: Application/complaint number, fee receipt और submitted PDF डाउनलोड करें। Portal पर notice, builder reply, hearing date और additional document requests check करें। Hearing के लिए chronology और supporting papers ready रखें।
Maharashtra के लिए official entry point: MahaRERA — Complaints और MahaCRITI filing guidance. MahaRERA ने complaint filing के लिए MahaCRITI का उपयोग शुरू कर दिया है; पुराने portal के links या पुराने instructions से login करने के बजाय official site से current application खोलें। अन्य राज्यों की जानकारी के लिए RERA India portal से संबंधित state authority खोजें।
Section 18 के तहत क्या माँग सकते हैं—Possession या Refund?
हर homebuyer का लक्ष्य एक जैसा नहीं होता। Complaint में relief चुनने से पहले यह तय करें कि आपको उसी flat का possession चाहिए या project से निकलकर पैसा वापस लेना चाहते हैं। दो विकल्पों के आधार पर legal consequences अलग हो सकते हैं।
| आपकी स्थिति | Possible relief | ध्यान दें |
|---|---|---|
| Flat चाहिए, project में रहना चाहते हैं | Applicable prescribed rate से हर महीने delay interest, possession तक; अन्य directions facts के अनुसार। | Possession/OC और delay period के documents तैयार रखें। |
| Project से withdraw करना चाहते हैं | Section 18 की applicable conditions के अधीन paid amount का refund, prescribed interest और eligible compensation। | Withdrawal और refund का legal effect समझकर relief लिखें। |
| Compensation भी चाहिए | Facts और applicable RERA procedure के अनुसार adjudicating officer के समक्ष compensation claim उठ सकता है। | Compensation automatic नहीं; loss, legal basis और evidence महत्वपूर्ण हैं। |
Section 18 में, अगर allottee project से withdraw करना चाहता है, तो promoter को amount received के साथ prescribed interest और कानून के अनुसार compensation देना पड़ सकता है। अगर allottee withdraw नहीं करता, तो possession handover होने तक हर महीने का prescribed interest claim किया जा सकता है। Exact rate state rules पर निर्भर करती है। इसलिए internet पर दिख रही किसी rate को अपने case में बिना state-specific rules और possession/transfer dates check किए apply न करें। RERA Act की Section 18 और Section 31 पढ़ें।
RERA Complaint की fee कितनी लगती है?
Complaint fee पूरे भारत में एक जैसी नहीं है। Maharashtra के 2017 RERA Rules में Authority के समक्ष सामान्य complaint (Rule 6) के लिए ₹5,000 और compensation claim के लिए Adjudicating Officer के समक्ष (Rule 7) ₹5,000 fee निर्धारित है। अलग प्रक्रियाओं, जैसे conciliation, में नियम अलग हो सकते हैं। इसलिए payment करने से पहले current MahaCRITI portal पर चुने गए complaint type की fee और applicable instructions verify करें। किसी agent के personal account में fee transfer न करें। Maharashtra RERA Rules का text देखें।
Builder possession के लिए OC नहीं दे रहा तो क्या करें?
Possession letter मिलना हमेशा यह साबित नहीं करता कि flat में कानूनी रूप से रहने के लिए सभी approvals complete हैं। Agreement और local rules के अनुसार relevant Occupancy Certificate (OC)/completion documents check करें। Builder से OC/CC की copy, authority details और applicable flat/building/wing coverage पूछें। अगर OC नहीं है या document गलत/अधूरा है, तो इसे complaint के facts और relief में clearly raise करें। बिना documents verify किए “possession accepted” या waiver जैसी undertaking sign करने से पहले legal advice लें।
अगर Project RERA पर registered नहीं दिखता तो?
पहले project का नाम, promoter, phase और registration number दोबारा check करें। कई बार phases का अलग registration होता है या नाम spelling अलग हो सकती है। अगर project को कानून के तहत register होना चाहिए लेकिन register नहीं है, तो official state RERA site पर unregistered project/source-information complaint की प्रक्रिया देखें। Standard complaint portal में non-registered project select करने का option हर state में एक जैसा नहीं होता। Maharashtra के लिए official MahaRERA complaint guidance से उचित route verify करें।
Complaint file करने के बाद क्या होगा?
Authority application review कर सकती है, builder/promoter को response का मौका दे सकती है और hearing schedule कर सकती है। MahaRERA के procedure documents के अनुसार complaint online submit होती है, relevant documents upload करने होते हैं और hearing/order details portal पर track की जा सकती हैं। Authority के निर्णय के लिए RERA Act में सामान्यतः 60-day disposal target दिया गया है, लेकिन यह guarantee नहीं कि हर case 60 दिनों में final हो जाएगा; delay होने पर reasons record किए जा सकते हैं।
अगर order आपके पक्ष में आता है और builder पालन नहीं करता, तो order की enforcement/recovery के लिए applicable RERA procedure और timelines follow करें। Order आ जाने से payment/possession स्वतः उसी दिन पूरा हो जाएगा, ऐसा न मानें। Appeal की limitation भी हो सकती है; opposite party appeal दाखिल करे या order से आप असंतुष्ट हों तो deadlines को promptly verify करें।
Builder को possession delay पर भेजने के लिए notice format
यह एक basic representation format है, formal legal notice का substitute नहीं। अपने agreement clause और facts के अनुसार edit करें।
To: [Builder/Promoter का legal name]
Project: [Project name और RERA registration number]
Subject: Agreement में तय तारीख तक flat possession नहीं मिलने के संबंध में
महोदय/महोदया,
मैंने आपके project [project name] में Unit/Flat No. [number] के लिए [agreement date] को Agreement for Sale किया था। Agreement के [clause number] के अनुसार possession की तारीख [date] थी। मैंने अब तक ₹[amount] का भुगतान किया है; payment receipts और relevant documents मेरे पास उपलब्ध हैं।
आज तक possession/OC संबंधी स्थिति स्पष्ट नहीं हुई है। कृपया [reasonable response date] तक written update दें, जिसमें possession timeline, applicable approvals/OC status और delay का कारण शामिल हो। कृपया मेरे statutory और contractual rights, including applicable RERA remedies, पर prejudice डाले बिना इस representation पर जवाब दें।
यदि response नहीं मिलता या समाधान नहीं होता, तो मैं applicable RERA authority के समक्ष उचित relief के लिए proceeding शुरू करने का अधिकार सुरक्षित रखता/रखती हूँ।
नाम: [पूरा नाम]
Agreement/Unit details: [details]
Mobile/Email: [contact]
Date: [date]
RERA complaint में ये गलतियाँ न करें
- Wrong project/phase details: दूसरे phase का RERA number या promoter entity चुनने से filing में confusion हो सकता है।
- Only WhatsApp screenshots: Screenshots के साथ original email, receipts, agreement और chronology भी attach करें।
- Relief unclear रखना: Possession, monthly delay interest, withdrawal/refund और compensation अलग reliefs हैं; आप क्या चाहते हैं, साफ लिखें।
- Fee/portal old instructions से भरना: MahaRERA portal transition के बाद current MahaCRITI entry point और fee screen use करें।
- Dates का calculation न करना: Agreement date, promised possession date, any valid extension, payment dates और notice chronology check करें।
- Legal notices ignore करना: Builder का reply, counterclaim, hearing notice या order deadlines पर असर डाल सकता है।
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FAQs: Builder Possession Delay और RERA Complaint
1. Builder possession delay पर RERA complaint कब file करें?
जब agreement/कानून के हिसाब से possession due हो चुका है और builder बिना valid resolution के possession नहीं दे रहा, तो documents और project status check करके complaint का विकल्प देख सकते हैं। Exact facts और extension clauses महत्वपूर्ण हैं।
2. क्या possession के बदले refund माँग सकते हैं?
Section 18 की applicable conditions में project से withdraw करने वाले allottee को paid amount, prescribed interest और eligible compensation का दावा करने का अधिकार हो सकता है। Claim के facts और relief forum verify करें।
3. अगर मुझे flat ही चाहिए तो क्या करूँ?
Complaint में project से withdraw करने के बजाय possession और applicable delay-period interest/other directions की relief स्पष्ट रखें। OC, completion status और possession date का proof जोड़ें।
4. Maharashtra में MahaRERA complaint fee कितनी है?
Maharashtra के 2017 Rules में Authority complaint और Adjudicating Officer के समक्ष compensation complaint—दोनों के लिए ₹5,000 fee दी गई है। अलग processes की fee अलग हो सकती है, इसलिए payment से पहले current MahaCRITI portal पर selected complaint type की fee confirm करें।
5. क्या RERA complaint के लिए lawyer जरूरी है?
हर complaint में lawyer अनिवार्य नहीं है, लेकिन high-value refund, compensation, complex agreements, limitation issue या appeal में qualified property lawyer की मदद उपयोगी हो सकती है। Portal के representation rules follow करें।
6. अगर builder का project RERA में registered नहीं है तो?
पहले project/phase details दोबारा verify करें। अगर project registration required होने के बावजूद unregistered है, तो संबंधित state authority की unregistered-project/source-information procedure follow करें; normal registered-project form जरूरी नहीं कि सही route हो।
निष्कर्ष
Builder possession नहीं देता तो पहले agreement की date, project registration/status, payment proofs और correspondence को व्यवस्थित करें। फिर state RERA portal के जरिए facts और relief स्पष्ट लिखकर complaint file करें। Section 18 के तहत delay interest या withdrawal/refund का रास्ता हो सकता है, लेकिन final relief applicable rules और case facts पर निर्भर करती है। Maharashtra के buyers current MahaCRITI portal पर filing instructions और fee check करें; दूसरे राज्यों के buyers अपने state RERA authority का portal इस्तेमाल करें।
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लेखक: Dinesh Rewale
Dinesh Rewale personal finance, property transactions, real estate rules और consumer rights पर reader-focused guides लिखते हैं। नए updates के लिए Facebook पर जुड़ें।
Disclaimer: यह लेख केवल सामान्य जानकारी के लिए है, legal advice नहीं। Possession delay, refund, interest, compensation, limitation और complaint fees agreement, state rules और case facts पर निर्भर करते हैं। Complaint file करने या कोई undertaking sign करने से पहले current authority portal देखें और जरूरत पर qualified property lawyer से सलाह लें।
